TRANH CHẤP CHIA THỪA KẾ LÀ NHÀ Ở, CÓ THỂ YÊU CẦU TÒA ÁN ÁP DỤNG GIÁ THỊ TRƯỜNG KHÔNG?

Cha mẹ tôi có tạo lập chung một căn nhà. Sau khi mẹ mất, cha tôi tái hôn. Đến năm 2021, cha tôi qua đời. Đến tháng 2-2025, tôi đã nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án chia di sản thừa kế theo phần đối với căn nhà này.

Theo giá thị trường hiện nay, căn nhà trị giá khoảng 200 triệu đồng/m², thậm chí có người sẵn sàng chờ mua với giá 170 triệu đồng/m². Tuy nhiên, Hội đồng định giá do Tòa án thành lập lại xác định giá trị chỉ ở mức 100 triệu đồng/m².

Hiện vụ án đang trong giai đoạn hòa giải. Thẩm phán đưa ra hướng giải quyết: tôi rút đơn kiện; sau đó tôi và vợ kế của cha sẽ cùng nhau bán căn nhà để tự chia phần; nếu không thể thỏa thuận được thì một trong hai bên có thể khởi kiện lại. Thẩm phán cũng cho biết, nếu tôi không đồng ý phương án hòa giải này, thì khi đưa vụ án ra xét xử, vợ kế của cha sẽ được nhận căn nhà và bồi thường lại cho tôi theo phần, căn cứ trên giá thẩm định 100 triệu đồng/m².

Sự việc trên khiến tôi lo lắng, tôi đang rất băn khoăn và muốn được luật sư giải đáp các vấn đề sau: Nếu tôi rút đơn kiện như đề nghị của Tòa, quyền và lợi ích của tôi đối với di sản thừa kế có bị ảnh hưởng hay hạn chế gì trong trường hợp phát sinh tranh chấp về sau hay không? Tôi phải làm cách nào để khi xét xử, Tòa án chấp nhận chia di sản theo giá 170 triệu đồng/m² là mức người mua thực tế đang sẵn sàng mua? Tôi có thể yêu cầu Tòa án áp dụng phương thức bán đấu giá để xác định giá trị di sản thừa kế hay không?

Luật sư Nguyễn Minh Luận (Đoàn Luật sư TP.HCM) tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, vụ án của bạn đã được Tòa án thụ lý và đang trong giai đoạn giải quyết sơ thẩm (cụ thể là hòa giải, chưa có quyết định đưa ra xét xử). Ngoài yêu cầu khởi kiện của bạn, các đương sự khác không có yêu cầu phản tố hoặc yêu cầu độc lập.

Trong trường hợp bạn tự nguyện rút toàn bộ yêu cầu khởi kiện ở giai đoạn này, Tòa án sẽ ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án theo điểm c khoản 1 Điều 217 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (BLTTDS). Sau này, nếu phát sinh tranh chấp trở lại, bạn vẫn có quyền khởi kiện lại theo Điều 218 BLTTDS.

Tuy nhiên, cần lưu ý: Bạn chỉ được quyền khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế là căn nhà của cha để lại khi vẫn còn trong thời hiệu. Theo khoản 1 Điều 623 và khoản 1 Điều 611 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS), thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế đối với bất động sản là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế (thời điểm cha bạn qua đời).

Đối với thắc mắc về việc chia di sản theo giá 170 triệu đồng/m² (mức người mua thực tế sẵn sàng mua), điều này cần tất cả các đương sự trong vụ án cùng thống nhất thỏa thuận giá tài sản là 170 triệu đồng/m² và đề nghị Tòa án áp dụng, thì Tòa mới có căn cứ giải quyết theo mức giá đó.

Trong trường hợp bạn có cơ sở cho rằng kết quả định giá lần đầu không phản ánh đúng giá trị thực tế, bạn có quyền yêu cầu định giá lại theo khoản 5 Điều 104 BLTTDS. Việc định giá lại sẽ được thực hiện khi có căn cứ cho rằng kết quả định giá trước đó chưa chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường tại thời điểm giải quyết vụ án.

Về đề nghị Tòa án áp dụng phương thức bán đấu giá để xác định giá trị di sản: Theo Điều 104 BLTTDS, Tòa án không trực tiếp định giá hay thẩm định tài sản, mà chỉ có thẩm quyền ra quyết định thành lập Hội đồng định giá. Việc lựa chọn phương pháp xác định giá thuộc thẩm quyền của Hội đồng định giá, không phải của Tòa án.

Ngoài ra, khoản 2 Điều 660 BLDS quy định: Những người thừa kế có quyền yêu cầu chia di sản bằng hiện vật; nếu không thể chia đều thì các bên có thể thỏa thuận định giá và chọn người nhận hiện vật; nếu không thỏa thuận được thì tài sản sẽ được bán để chia. Theo đó, nếu bạn và các đồng thừa kế không thể thống nhất về giá trị tài sản cũng như người nhận hiện vật, Tòa án sẽ xác định phần thừa kế của từng người theo quy định. Việc bán tài sản thông qua đấu giá chỉ được tiến hành khi bản án có hiệu lực pháp luật và có yêu cầu tại cơ quan thi hành án có thẩm quyền.