Mua bán nhà đất giấy tay, nguy cơ mất trắng khi bị thu hồi?

Năm 2020, tôi mua bán nhà giấy tay trên đất nông nghiệp với lời hứa từ chủ đất rằng sau khi chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư sẽ tách thửa và cấp sổ đỏ riêng cho tôi, nhưng sau 5 năm chờ đợi, điều đó vẫn chưa được thực hiện. Đến nay, Nhà nước thu hồi đất để làm đường, chủ đất yêu cầu tôi chủ động dọn đi nếu không sẽ bị cưỡng chế. Tôi đã yêu cầu phải nhận được tiền bồi thường mới dọn đi thì chủ đất cho biết tôi không có quyền nhận tiền bồi thường. Đứng trước nguy cơ mất tài sản của mình, tôi hoang mang không biết liệu mình có thể đòi một phần tiền bồi thường hay không?

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  Bạn Thị Lệ (TP. HCM)

Luật sư NGUYỄN MINH LUẬN, Đoàn Luật sư TP. HCM, trả lời:

Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật Đất đai 2024, bồi thường về đất là việc Nhà nước hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất của diện tích đất bị thu hồi cho người có đất bị thu hồi.

Căn cứ khoản 3 Điều 15 Luật Đất đai 2024, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Nhà nước có trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đất bị thu hồi đều được bồi thường, mà phải đáp ứng một trong các điều kiện theo khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024, bao gồm:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

b) Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 của Luật này;

d) Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;

đ) Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Đối với đất nông nghiệp, Điều 96 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi bị thu hồi sẽ được bồi thường bằng đất nông nghiệp, bằng tiền, đất có mục đích sử dụng khác hoặc nhà ở nếu đáp ứng điều kiện tại Điều 95. Trong đó, diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo Điều 176, 177 của Luật này và diện tích đất do thừa kế. Trường hợp diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng vượt hạn mức trước ngày 01/07/2014, việc bồi thường, hỗ trợ sẽ theo quy định của Chính phủ.

Về tài sản trên đất, Điều 105 Luật Đất đai 2025 quy định các trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất khi bị thu hồi, gồm:

- Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các khoản 1, 2, 4, 5 và 8 Điều 81, điểm b và điểm c khoản 1 Điều 82 của Luật này. 

- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập trong thời hạn hiệu lực của thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật này.

- Tài sản gắn liền với đất là phần công trình xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo pháp luật về xây dựng mà đến thời điểm thu hồi đất giấy phép đã hết thời hạn.

Chủ sở hữu tài sản quy định tại khoản này được hỗ trợ để tháo dỡ, phá dỡ, di dời.

- Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác mà chủ sở hữu công trình xác định không còn nhu cầu sử dụng trước thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài ra, khoản 5 Điều 25 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định nếu đất thu hồi, tài sản đang có tranh chấp mà chưa giải quyết xong thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tiền gửi của đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mở tại ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối theo lãi suất không kỳ hạn, sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong thì trả cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản.

Như vậy, chủ thửa đất là cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và họ có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với đất nông nghiệp, không phải đất ở. Cho nên, việc chủ cũ tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp là trái quy định pháp luật.Do đó, về nguyên tắc thì người này có thể sẽ chỉ được Nhà nước bồi thường về đất khi thu hồi đất theo những quy định trên. Người mua nhà giấy tay là cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nên không đủ điều kiện nhận bồi thường từ Nhà nước.

Vì vậy, trong trường hợp này, để bảo vệ quyền lợi thì người mua nhà giấy tay có thể thương lượng với chủ đất về việc chia tiền bồi thường theo tỷ lệ diện tích đã mua hoặc khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp, đồng thời đề nghị cơ quan có thẩm quyền giữ lại tiền bồi thường cho đến khi có quyết định cuối cùng!